相続登記の義務化

2024年相続登記は義務化されます。

令和6年4月1日制度開始

所有者が亡くなったのに相続登記がされないと、登記簿を見ても持ち主が分からず、災害の復興事業や取引が進められないなど、様々な問題が起きます。

　そこで、令和３年４月、このような「所有者不明土地問題」を防ぐための法律が成立し、令和６年４月１日から相続登記が義務化される制度をスタートすることになりました。また、今後、所有者不明土地問題を解決するため、住所変更登記等の義務化や相続土地国庫帰属制度など、様々な制度がスタートします

そもそも相続登記とは？

土地・建物・マンションなどの所有者が亡くなった際に、相続人の名義に変える手続きのことです。

所有権移転登記には各種原因（相続、贈与、売買等）がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを特に相続登記と呼び、親などから相続した相続財産の中に不動産が含まれている場合には、相続登記をする必要があります。

そもそも“不動産の所有者”は、法務局で管理される「登記簿」の記載で判別されます。ですから、所有者の死亡届が役場に提出されても、登記簿の表記に変更はありません。相続が発生し、土地建物が承継人のものになった事実を第三者(売買や融資契約の相手方など)に対して証明するには、所有権移転の手続きを済ませて登記簿上の名義人を変えておく必要があります。

なお、この相続登記は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類を整えたうえで、対象不動産の所在地を管轄する法務局で申請します。そのため、相続する不動産が複数の地域にある場合には、それぞれの不動産の所在地を管轄する法務局ごとに、相続登記を申請しなければなりません。

相続登記義務化ってなに？

法律改正により、これまで義務のなかった相続登記が義務化されます。

所有者不明土地が発生する大きな原因が、相続による名義変更登記や所有者の住所変更登記がされないまま、放置されていることで不動産の所有者が誰なのか判断できないことが大きな理由とされています。所有者の情報を正確に反映させ、連絡をとれるようにするための方策として義務化に関連する以下を整備することになりました。

相続登記の義務化
住所変更登記の義務化
所有者情報など連絡先の把握

不動産の所有者について相続があったときは、相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から３年以内に不動産の名義変更登記をしなければなりません。正当な理由がないのにも関わらず登記申請をしないでいると１０万円以下の過料の対象となります。これは、遺言などの遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も同様となります。

義務化されるのはなぜ？

未登記の土地があると公共事業の実施が遅れたり、持ち主が不明の土地にゴミが不法投棄されていても行政は処分することができません。
なぜならそれが所有者の持ち物である可能性も残されているからです。景観が損なわれ、治安が悪化することも考えられます。相続登記を申請しないまま放置していると、その土地の持ち主は誰なのかがわからなくなり、これが相続登記義務化に至る大きな要因の一つ、「所有者不明の土地問題」です。

〜所有者不明土地問題〜

2017年（平成29年）12月に公表された所有者不明土地問題研究会（一般財団法人国土計画協会）の最終報告で「2016年（平成28年）時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州（土地面積：約367万ha）以上に存在する」という衝撃的な報告がされました。このまま放置すれば2040年には約720万ha（北海道くらい）に増加すると計算されています。
また、平成28年度の地籍調査において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は、約20％程度とされています。
所有者と連絡が取れないことにより、公共事業の用地取得ができなくなったり、災害被災地の復興を妨げる要因となっていました。
また、適正な利用・管理がなされないことで草木の繁茂や害虫が発生する等の管理不全の土地は近隣住民とのトラブルのもとになっていました。

なお、これまでも相続登記の促進を目的として「長期間相続登記等がされていないことの通知（お知らせ）」を送付するなどの所有者不明土地問題の解消対策もありす。

今までは、罰則などもなく相続登記をお願いするという程度であったものが、法改正により罰則が発生する、より厳しい決まりとなりました。
現在、所有者不明土地のうち約３分の２が相続登記未了の土地と言われています。
相続登記の申請を義務付けることによって、先程述べたような問題点が改善されることが期待できるのではないでしょうか。

相続登記はどんな時にやるの？

1.不動産を相続したとき

相続財産に不動産が含まれている場合には、相続登記が必要です。２０２２年３月１日時点では相続登記に申請義務がなく、相続登記を申請するための期限はありません。しかし、２０２４年４月１日以降は相続登記が義務化され、後述する通り相続で不動産取得を知った日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。

そのため、相続放棄をするなどのケースを除き、相続財産に不動産があれば、基本的には相続人の誰かが相続登記をすると考えておきましょう。

2.相続した不動産を売却するとき

相続した実家について利用予定がない場合には、実家を売却し、売却代金を相続人で分割して相続するといったケースもあります。

その場合でも、被相続人の名義のまま不動産を売却することはできません。相続した不動産を売却するためには、売却代金を取得する相続人名義に変更しておかなければなりません。そして、相続人自身の名義で不動産を売却するといった手順が必要です。