空き家の運用

空き家の運用方法は様々。不動産を所有することになったらまずはしっかりと、今後の活用プランニングをしご自身の利益を損なわない様にきちんとリスクヘッジをしましょう。

不動産の情報をしっかりと確認しよう。

不動産の価格は土地と建物それぞれで価値が変わってきます。しっかりとポイントを押さえて周りの意見に流されないように信頼のおける不動産屋を見つけて細やかに相談していきましょう。

土地の価値

土地の価値は路線価で。

住宅には、積算法という資産価値を算出する方法があります。固定資産税や銀行の貸付利率等を決める際に、住宅の資産価値を人間の感情的な判断無しにドライに計算する方法です。

　積算法では、土地と建物に切り分けて考えます。

　まず土地については、
「土地価格＝路線価×敷地面積×掛け目(補正率)」
という書式になります。

　路線価というのは、行政機関が決める数字です。相場の変動はある程度は受けますが「この道路に面していると、一平方メートル当たり何円」とデジタルで出てきます。敷地面積は、文字通り敷地の面積です。掛け目については、固定資産税を決める際は、行政機関が、その土地が持っている優劣(高低差、間口、形状など)を反映した補正率であり、銀行等が貸付利率を決める際は、金融機関が独自に設定する補正率になります。

　土地には、新築・中古という概念はありませんので、土地の価値は比較的安定していると言えます。それでも、時代の動きに応じて、バブル期～バブル崩壊の様な不動産の相場変動はありますが、、、

建物の価値

建物の価値は、一律に下がります。

　次に建物についてですが、積算法では建物の価値はダイナミックに下がります。建物については、
「建物価格＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年数」
という書式になります。ちょっと分かりにくいかも知れませんが、この法定耐用年数という所が、ポイントです。

	再調達価格	法定耐用年数
SRC・RC	16～19万円/m2	47年
S造	13～16万円/m2	34年
軽量鉄骨	10～14万円/m2	27年
木造	10～14万円/m2	22年

　表を見ますと「SRC(鉄骨・鉄筋コンクリート造り)なら、一平米16万円～19万円」と、新築の建物ならば、表を一目見て価値が分かるのですが、中古の建物では、法定耐用年数の47年を分母に、築年分を比率で減額して計算するのです。木造の建物では、この耐用年数が22年となっています。木造の建物の場合、築11年で「11年/22年」となり、建物の価値は半分に下がります。築22年では、建物の価値は、なんとゼロになるのです。
建物は、ある一定の期間が経てしまうと維持する事が出来なくなり、建て替えるしかない、というこの考え方は、日本では古くからある考え方です。これでは、子や孫に住宅で財産を残していくという訳には行かないと思ってしまいます。