Q：不動産売却後の確定申告について 不動産売却後は、利益が出ても出なくても確定申告をしなくてはいけないのでしょうか
A：赤字であっても確定申告する事で、そのことを証明できます。確定申告しない場合は、税務署から問い合わせがあります。
Q：不動産売却による売却益についての確定申告について
A：売却益が出た場合、翌年確定申告が必要です。譲渡所得に対して、長期譲渡（6年以上所有）で約20％、短期譲渡で約40％の税金がかかります。
不動産の売却後に確定申告は必要になる？
不動産売却後の確定申告は譲渡所得の有無によります。
もし確定申告が必要にもかかわらず申告漏れや遅れ、間違いなどが発生すると、追徴課税として「無申告加算税」や「過少申告加算税」「延滞税」などが発生します。さらに、意図的に売却益を隠してバレたときは、重加算税や刑罰の対象です。
そのため、確定申告の有無は必ずチェックしましょう。
確定申告が必要な場合
不動産の売却後に確定申告が必要な場合は、利益が出る時。
例えば、不動産売却によって1,000万円の利益を得ると、1,000万円が課税所得として課税対象になるため、確定申告が必要です。
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」として所得税の対象になります。ただし、不動産を売却した場合の譲渡所得は「申告分離課税」に分類されるため「総合課税」である給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算します。
- 申告分離課税：ほかの所得とは区別して税額を計算する
- 総合課税：総合課税の対象となる所得を合算して税額を計算する
総合課税と分離課税の違い
総合課税とは、所得を合算した総所得金額に課税する方法で、サラリーマンの給与所得やアパートなどの賃貸経営者の不動産家賃収入、個人事業主の事業所得などがあります。
それに対し、分離課税とは他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算する方法です。分離課税の対象は、不動産売却による所得や銀行預金の利子所得、株の売却による所得等が該当します。これは相続した土地が値上がりして生じた利益や退職金など、一時に大きな金額が手に入った時、その金額を通常の課税所得とは切り離して計算をすることで、他の所得にも高い税率が適用されないようにする制度です。
源泉分離課税
源泉分離課税は支払われる時点で所得税分が引かれているので、ご自身で納税手続きをする必要がなく、確定申告時も申告不要です。源泉分離課税の対象となる主な所得は下記です。
(1) 利子所得に該当する利子等（総合課税の対象となるものを除く）
(2) 特定目的信託のうち、社債的受益権の収益の分配に係る配当
(3) 私募公社債等運用投資信託の収益の分配に係る配当
(4) 懸賞金付預貯金等の懸賞金等
(5) 次の金融類似商品の補てん金等
イ 定期積金の給付補てん金
ロ 銀行法第2条第4項の契約に基づく給付補てん金
ハ 一定の抵当証券の利息
ニ 貴金属などの売戻し条件付売買の利益
ホ 外貨建預貯金で、その元本と利子をあらかじめ定められた利率により円又は他の外国通貨に換算して支払うこととされている一定の換算差益
ヘ 保険期間が5年以下などの一時払養老保険や一時払損害保険等の差益
申告分離課税
次に挙げる所得に対しては申告分離課税の対象となるため、確定申告が必要です。
・株式の譲渡所得など（特定口座、少額投資非課税制度（NISA）など確定申告が不要なものもある）
・不動産売却による譲渡所得
・先物取引による雑所得
・山林所得
また上場株式配当所得は、総合課税か申告分離課税かを選べます。
（参照：No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)｜所得税｜国税庁）
（参照：No.2240 申告分離課税制度｜所得税｜国税庁）
不動産譲渡による譲渡所得
不動産譲渡による所得に対する税額は、譲渡するまでに保有していた期間が5年を超えるかどうかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」とに分かれます。また、一定の条件を満たしたものに関しては税率が軽減されるものもあります。さらに、不動産譲渡においても、それぞれ所得税額の2.1％の復興特別所得税が加算されます。
土地建物を譲渡した場合における、譲渡所得に対する税率は次の通りです。
・所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合は所得金額の15%が所得税、5％が住民税となります。
・所有期間が5年を超えるものを国などに譲渡した場合や交換譲渡、優良住宅建設や宅地造成のための譲渡は2000万円以下に対し10%が所得税で4％が住民税となり、それを超える部分は15%が所得税、5％が住民税となります。
・所有期間10年を超える自宅用の土地建物を譲渡した場合6000万までの部分は10%が所得税で4％が住民税となり、それを超える部分は15%が所得税、5％が住民税となります。
・所有期間が5年以下の土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得は30%が所得税で9％が住民税、国などに対する譲渡や交換譲渡は15%が所得税、5％が住民税となります。
・山林所得の税額計算は課税山林所得金額の1/5に総合課税の税率をかけて算出した金額を5倍にします。これは5分5乗方式による計算です。
譲渡所得の計算は大変複雑であり、各種特例を受けるための要件の確認は慎重に行う必要があります。
特例を受けることができるかどうかは、税務署もしくは税理士に事前に相談しておくようにしましょう。
つまり、不動産売却で得た利益は給与や売上高と一緒にせず、独立して税額を算出しなければなりません。通常の確定申告書と併せて、分離課税用の確定申告書の作成も別途で行います。
一方、土地や建物、株式等以外の資産売却で得た譲渡所得は総合課税です。不動産売却で得た譲渡所得と区分する必要があります。また、不動産売却を事業として行っているときには事業所得、不動産の貸付による利益は不動産所得として計算します。よって、それぞれが混ざらないように注意が必要です。
確定申告が不要な場合
不動産を売却した後、利益が出なかった場合は確定申告を行う必要はありません。
「売ったのに利益が出ないのはどういうこと？」という疑問に思われるかもしれません。これは不動産を売却するときに支出する諸経費が、売却による収入金額を上回ったケースのことを指します。
まず不動産売却による譲渡所得は、原則として次のように計算します。
不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額－(取得費＋譲渡費用)
もし収入金額3,000万円に対して取得費と譲渡費用の合計が3,500万円だった場合、3,000万円－3,500万円でマイナスになるため、譲渡所得はゼロとなり確定申告が不要になります。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、所有している資産を売却したことにより得た所得（もうけ）のことです。譲渡所得の対象となるものにはさまざまなものがありますが、例えば、土地や建物、株式、金、宝石、骨とう品、機械器具などがあげられます。貸付金や売掛金などの債権は、譲渡所得の対象とはなりません。
また、生活で使っている家具や衣服などの生活用動産（30万円超の宝石、骨とう品などは除く）については、そもそも所得税が非課税のため、売却しても税金は課されません。
先に述べた通り譲渡所得では、売却したものによって、所得金額や税金の計算方法が異なります。
土地や建物、株式等を売却した場合には、給与や事業など他の所得と分けて、所得金額や税金の計算をします（分離課税）。
それ以外の資産は、所得金額は独自に計算しますが、税金は他の給与や事業と合算して累進課税により計算します（総合課税）。
【取得費と譲渡費用とは】
取得費とは「不動産の購入代金や支出した改良費・設備費などの合計」のことです。売却した不動産を買ったときの代金や、購入にかかった手数料などが該当します。
ただし、古すぎて不動産の取得費がわからないときや、取得費が売却価格の5％を下回るときには、売却金額の5％相当を取得費とみなすことが可能です。
続いて、譲渡費用とは「不動産を売却したときにかかった金額」のことです。不動産仲介会社への仲介手数料や土地の測量費、立ち退き料などが該当します。
特例や損益通算を適用するときは利益ゼロでも確定申告
譲渡所得に関する特例や損益通算を適用する場合には「不動産売却による収入金額－(取得費＋譲渡費用)」がゼロやマイナスであっても確定申告が必要です。つまり「確定申告が特例適用のための手続きになる」というイメージでよいでしょう。
