不動産売買時の仲介手数料に関する疑問
Q.不動産売買の時の仲介手数料は誰が誰に支払うの？
A.不動産仲介会社が自身の依頼主（売主または買主）から受け取ります。
①そもそも不動産の仲介手数料とは？
仲介手数料とは、物件を契約するまでに働いた不動産会社に支払う手数料のこと。
賃貸や売買の仲介を受けた不動産会社は売主（貸主）と買主（借主）の間に入って案内～契約・引き渡しまでサポートします。
売買の場合は、売るときも買う時も仲介業務を行う不動産会社に手数料を支払います。不動産売買は高額な取引になるだけに、さまざまな法律や税制に対処できる専門知識が必要となり、仲介手数料は不動産会社への業務の対価となる。
しかし仲介手数料は宅地取引業法で成功報酬ときまっており、売買契約が成立するまでは支払う必要はありません。
おおまかに仲介業者の業務は以下のようになります。
・買い手を探し、紹介する（広告）
・内見の調整・立会い
・より高く売れるように買い手と交渉する
・重要事項説明書の作成と説明
・不動産売買契約書の作成
・売却時に住宅ローンや不動産投資ローンが残っている際には金融機関との調整
・登記移転のための司法書士の紹介
・確定申告のサポート
業務はこの限りではありませんが、依頼主様の為に専門的な不動産に関する業務を担っております。
近年情報の多様化によりご自身で調べた知識で、様々な判断をしてしまう依頼主様も増えていますが、不動産に関しては一つの間違えた判断で損をしてしまう場合も多々あります。
まずは一度専門家に相談してから判断をして頂くのがベストでしょう。
②仲介手数料が発生する仕組み
不動産の売買が成立すれば、仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料の法定上限は「3％＋6万円」ですが、不動産会社には売主と買主の両方から手数料が入ります。
個人のマイホーム購入では、物件見学などの段階で仲介手数料について取り決める「媒介契約書」を結ぶことはほとんどありません。購入の申し込みをして契約手続きを進めるときに、不動産会社から提示される「媒介契約書」で支払い期日と金額を確認しましょう。
売主・買主の仲介業者が同じ場合
両手取引の契約をする場合、売主と買主側の双方で気になる質問が出てくるかもしれません。
しかし、双方の仲介的な立場として不動産会社が介入しているので、即座に回答することができます。質問内容の返事を即答してもらえるので、スムーズな取引が行えます。
また、不動産購入は誰でも慎重にり売却物件の詳細情報を知りたいと思っている方は多いです。
しかし、片手取引の場合は物件概要情報は確認できますが、詳細情報については確認できません。
でも、両手取引であれば、売主側とも連絡を取り合っている業者なので詳細情報を教えてもらえます。そのため、買主側も納得した上で不動産購入がしやすいです。
仲介手数料の支払先
・売主は不動産会社へ仲介手数料を支払う
・買主も同じ不動産会社へ仲介手数料を支払う
仲介手数料は不動産会社の売上に直結する重要なお金ではありますが、大手不動産会社のなかには仲介手数料無料を謳っている会社もあります。
なぜ仲介手数料無料でも事業が成り立つのかというと、仲介業者が一社の場合は、売主・買主両側から手数料をもらえるので比較的仲介手数料の値段の塩梅がしやすくなります。他にも広告料による収益があったり、不動産会社が賃貸物件を持っているため仲介手数料無料でも入居後の家賃収入で収益が見込める場合など、さまざまな理由があります。
しかし、賃貸の場合は仲介手数料が無料であっても敷金や礼金を高く設定し、その分を収益とするしていることもあります。仲介手数料が無料であっても初期費用が高くなってしまうことがあるため各費用を必ず確認しておきましょう。
売主・買主の仲介業者が違う場合
売主と買主それぞれに別の不動産会社が仲介しているケースです。そのため不動産会社は、それぞれの顧客から仲介手数料を受け取ることになります。
仲介手数料の支払先
・売主は、自分が契約している売主側の不動産会社へ仲介手数料を支払う
・買主は、自分が契約している買主側の不動産会社へ仲介手数料を支払う
仲介業者が２社以上の場合、不動産売却を依頼された売主側の不動産仲介会社は、不動産流通システムのREINS（レインズ）に売却物件情報を入力して、多くの不動産会社に売却物件情報を流します。このように情報を流すことで、他の不動産仲介会社が買主となる顧客を見つけてくれるのです。
REINSに登録すれば、全国各地の不動産会社が情報閲覧できるようになるため、早期に顧客が見つかりやすくなります。
